Table of Contents
Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ có bị phạt không? Những rủi ro gì khi kí hợp đồng nhưng không sang tên cho người mua theo đúng pháp luật. Mời quý khách theo dõi bài viết sau đây để có thêm nhiều thông tin chính xác nhất từ Luatvn.vn! Xin cảm ơn!
Nếu quý khách hàng có câu hỏi vui lòng liên hệ với Luatvn.vn qua số hotline/zalo: 076 338 7788. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc cho quý khách miễn phí.
1. Quy định về hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng
* Hợp đồng chuyển nhượng
Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. quy định tại điểm b khoản này;”
* Ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực
Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu.
2. Hợp đồng công chứng, giao dịch có hiệu lực đối với các bên liên quan; trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng, giao dịch”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.
Nói tóm lại, mặc dù thực tế là hợp đồng chuyển nhượng được ký kết, hợp đồng không phải lúc nào cũng có hiệu lực, nhưng hợp đồng chỉ có hiệu lực khi nó được công chứng hoặc xác thực.
Riêng trường hợp không công chứng, xác thực sẽ chỉ có hiệu lực khi Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, với điều kiện một bên, bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch và đã yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực.
2. Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ có thể bị phạt tiền đến 20 triệu đồng
* Chuyển khoản phải đăng ký biến động
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“6. Trường hợp đăng ký thay đổi quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thay đổi, người sử dụng đất phải thực hiện. thủ tục đăng ký biến đổi; Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký thay đổi được tính từ ngày hoàn thành việc phân chia quyền sử dụng đất là thừa kế”.
Như vậy, những thay đổi phải được đăng ký trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
* Hình thức và mức độ trừng phạt
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
| STT | Thời gian quá hạn | Mức phạt | |
| khu vực nông thôn | khu vực đô thị | ||
| 1 | Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn | Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng ở khu vực nông thôn (tối đa là 10 triệu đồng/lần vi phạm). |
| 2 | Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn | Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng | |
Chú ý: – Khu đô thị bao gồm nội thành và ngoại thành thành phố; các thị trấn nội và ngoại thành của thị xã; thành phố. – Khu vực nông thôn là khu vực còn lại. – Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân (mức phạt của tổ chức sẽ tăng gấp đôi; nếu tổ chức ở đô thị vi phạm thì có thể bị phạt tiền đến 20 triệu đồng). – Ngoài mức phạt trên, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định. | |||
* Người bị xử phạt
Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký thay đổi đất thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).
3. Toàn bộ những rủi ro khi Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đăng ký của các bên có thể dẫn đến nhiều rủi ro như tranh chấp, không thể chuyển nhượng cho người khác… Dưới đây là những rủi ro khi không chuyển tên Sổ đỏ.
* Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên không đăng ký thay đổi (không chuyển nhượng tên Sổ đỏ), việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật, chỉ là chuyển nhượng “thực tế”.
* Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên không đăng ký thay đổi (không chuyển nhượng tên Sổ đỏ), việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật, chỉ là chuyển nhượng “thực tế”.
1. Tranh chấp rất dễ dàng khi Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, ông Tuyên nói.
Theo quy định trên:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý
- Khi không có thay đổi nào được đăng ký, mặc dù một bên đã trả tiền cho bên kia, người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Nói cách khác, mặc dù họ đã trả tiền, họ không có quyền sử dụng đất.
Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ, Việc chuyển nhượng này không đúng quy định của pháp luật sẽ không có quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có biên lai nhận tiền, hợp đồng hoặc nhân chứng thì rất dễ xảy ra tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất, v.v.
2. Không thể chuyển tên cho người khác khi Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Khi không được chuyển tên, người nhận chuyển nhượng nếu muốn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện để làm vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Lưu ý:
Trường hợp việc chuyển nhượng đã được thực hiện trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục đăng ký thì vẫn được chuyển nhượng, tặng cho sau khi đăng ký hoặc cấp Giấy chứng nhận theo quy định, cụ thể:
Trường hợp 1:
Trong các trường hợp sử dụng đất sau đây chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người sử dụng đất hiện tại làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền, cụ thể:
- Sử dụng đất do chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
- Sử dụng đất từ việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 với các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 2:
Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 nhưng bên nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Bị phạt tiền nếu Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ
* Hình thức và hình phạt
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải đăng ký thay đổi.
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký thay đổi sẽ được xử lý như sau:
– Ở khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01-03 triệu đồng nếu không đăng ký trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn.
+ Phạt tiền từ 2 – 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá hạn đăng ký.
– Ở khu vực thành thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng ở khu vực nông thôn.
Ngoài việc bị phạt tiền, người sử dụng đất hiện nay phải đăng ký thay đổi theo quy định.
* Người bịxử phạt là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên mua).
4. Bên bán vẫn phải nộp thuế sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Khi chuyển nhượng các loại đất chịu thuế nêu trên và thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng các bên không chuyển tên thì bên chuyển nhượng vẫn có nghĩa vụ nộp thuế dù đất chưa thực sự sử dụng.
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về những kinh nghiệm khi quý khách hàng muốn tìm hiểu về Kí hợp đồng nhưng không sang tên sổ đỏ . Nếu quý khách hàng có câu hỏi vui lòng liên hệ với Luatvn.vn qua số hotline/zalo: 076 338 7788. Hoặc quý khách có thể đến địa chỉ văn phòng tại 60 Nguyễn Quang Bích, P. 13, Q. Tân Bình, TP.HCM. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc cho quý khách miễn phí.
